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剔除重资产业务扰动后保持较高增长,维持“买入”评级公司3 月17 日发布年报,2022 年实现营收130 亿元,同比+23%;归母净利润5.9 亿元,同比+16%,低于我们预期(6.9 亿元)。考虑到第三方项目的竞争压力,我们调低营收和毛利率,预计23-25 年EPS 为0.73/0.88/1.05元(23/24 年前值0.81/1.02 元)。可比公司23 年平均PE 为20 倍(Wind一致预期),考虑到公司轻重资产分离、收并购持续取得进展,非住宅竞争壁垒突出,央企母公司经营稳健,我们认为合理23PE 估值水平为26 倍,目标价18.98 元(前值19.50 元,基于30 倍22PE),维持“买入”评级。  剔除重资产业务扰动的经调整扣非归母净利润同比+29%22 年公司营收实现年初目标,利润受重资产业务扰动较大,若以扣非归母净利润为基础(已剔除资产剥离、投资性房地产公允价值变动、政府补贴等影响),再剔除减租(22 年0.8 亿元)和减值(21/22 年分别为1.2/0.5 亿元)的影响,则经调整的扣非归母净利润同比+29%,仍然保持了较快的增速。  公司物管业务营收同比+26%至125 亿元,中航+招商物业净利润同比+9%至6.1 亿元,利润增速不及营收,主要因为毛利率同比-0.8pct 至10.6%。  其中,住宅物管降本增效成果显著,毛利率同比+2.5pct 至9.1%;非住宅物管受经济环境和竞争加剧影响,毛利率同比-3.5pct 至10.1%。  第三方市拓取得平稳增长,平台增值服务发展迅速22 年公司新签年度合同额同比+9%至33.1 亿元,其中关联房企/第三方分别同比-17%/+16%,受地产下行、竞争加剧的影响,同比增速均较21 年有所下滑。公司发挥央企和品牌优势,积极探索传统招投标之外的市拓渠道,总对总/合资合作带来的新签年度合同额同比+46%/49%。此外,公司平台增值服务取得快速发展,到家汇商城积极探索企业集采和社区增值服务的业务机会,销售额同比+52%至12 亿元,营收同比+117%至5.8 亿元。  收并购和轻重资产分离持续取得突破,关联房企经营稳健21 年末以来,公司在收并购和轻重资产分离方面持续取得突破,陆续落地4个收并购项目,实现3 个重资产子公司的剥离、天津项目退地,22 年12月公告正在筹划另外7 个重资产子公司的剥离。同时,控股股东招商蛇口(001979 CH)保持了行业领先的销售韧性和拿地强度,为公司未来发展奠定了良好基础。根据公司年报,公司23 年营收目标为156 亿元,同比+20%,在经济和地产回暖、减租消退的背景下,我们预计公司归母净利润能够实现更高的增速,收并购、轻重资产分离等重点事项也有望取得更多进展。  风险提示:疫情扰动,房地产市场下行,盈利能力下行,轻重资产分离不及预期,整合不及预期。【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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