9月7日，农行、工行、中行、建设银行四家银行相继发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。

此前，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，要求自今年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请。

(资料图片仅供参考)

从此次发布的细则来看，对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需提交申请，银行将在9月25日统一通过批量调整的方式进行调整。但是，“二套转首套”存量贷款需要在9月25日之后主动申请并提供相关材料。如果原来执行固定利率的，则需要先转换为LPR定价的浮动贷款利率，再进行调整。

哪些个人住房贷款可以下调？

从调整范围来看，各银行涉及的条件和人群类型基本一致。同时符合以下条件的个人住房贷款，可开展存量房贷利率调整：

1、贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含当日）以前。

2、用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。

3、须为首套个人住房贷款。

对于“首套个人住房贷款”，包含了以下4种情况：

1.原贷款发放时满足所在城市首套房贷利率标准的房贷；

2.房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的；

3.房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的；

4.其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。

调整规则是什么？

总体来看，4家银行调整规则基本一致，存量房贷的调整幅度根据原贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率政策下限（即“当地下限”）、发放时全国首套房贷利率政策下限（即“全国下限”）有所不同。

存量房贷利率下调后，最低不低于相应期限的贷款市场报价利率（LPR）或贷款发放时的全国下限（2019年10月7日（含）前为LPR，2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）为LPR，2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）为LPR-20BP），如果当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限。

此前有房贷拖欠的，还能享受此次利率下调吗？

工行：如贷款当前处于不良状态，须客户归还积欠本金及利息后再申请调整利率。

建行：符合本次调整范围的贷款，如连续拖欠天数超过90天，拖欠还清前暂不调整，还清拖欠后，可以调整。

如何申请下调房贷利率？

中国农业银行在公告中表示，后续中国农业银行将在掌上银行、贷款经办行、营业网点、95599、“中国农业银行微银行”等渠道提供查询等服务，客户可于2023年9月15日起查询本人存量房贷利率是否满足下调条件及下调幅度等有关事宜。

中国工商银行在公告中表示，具体申请渠道分为线上和线下渠道。

线上渠道：手机银行。中国工商银行手机银行支持“一键申请”，具体办理路径为：下载中国工商银行APP-登录/注册-贷款-存量房贷利率调整-一键申请。“二套转首套”业务申请需客户同步上传首套住房贷款证明材料。不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户无需上传证明材料。

线下渠道：客户可通过“中国工商银行客户服务”微信公众号点击“金融-个人贷款-贷款服务行咨询电话查询”查看我行所有贷款服务行联系方式，可到原贷款服务行线下申请办理利率调整。“二套转首套”业务申请需客户携带身份证、首套住房贷款证明等材料。

中国银行在公告中表示，二套及以上房贷且符合调整条件、固定利率或基准利率定价且完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息的房贷客户可通过线上（手机银行）、线下（贷款经办机构）渠道提交申请，但需要通过线下（贷款经办机构）渠道提交相关证明材料，具体所需佐证材料请咨询贷款经办机构。

9月25日起，客户可登录中国银行手机银行APP，在“贷款—房贷利率调整”模块下，对您名下房贷是否符合调整条件、调整进度及调整结果等情况进行查询。存量房贷利率批量调整后，中国银行将通过短信告知利率调整结果。如对利率调整事宜存在异议，可在利率调整后一个月内联系贷款经办机构，否则视为同意本次利率调整。

中国建设银行在公告中表示，在上述情形中，根据法律法规、合同约定、客户意愿等，中国建设银行也会提供新发放贷款置换方式。

涉及客户的操作细节，后续将进一步明确。客户可以通过“中国建设银行客户服务”微信公众号查询本次房贷利率调整客户问答。为提升客户服务便利性，中国建设银行将陆续开通手机银行等线上渠道，提供信息查询和申请受理等服务。本次存量房贷利率调整不收取任何费用。调整成功后，您可通过中国建设银行相关渠道查询调整结果及还款计划。

选择固定利率的存量房也可享受利率下调

综合来看，本次存量首套房贷利率下调利好第二类购房人群，即房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷的人，此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，购房者购房时房贷利率甚至在6%以上。

此外，2019年8月，央行推出了LPR利率改革，要求存量房贷按揭人选择转换为固定利率或者LPR加点的浮动利率。当时有些人没有看清楚利率走势，选择了固定利率，以至于享受不到后来的降息。现在下调存量房贷利率，这部分人也可以选择下调利率。

存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。对于商业银行而言，降低存量房贷利率亦可一定程度减缓居民提前还贷情况。随着四大银行公布降低存量房贷利率细则，其他银行也将推动相关举措落地，预计符合条件的存量房贷将相继迎来下调，进一步释放居民消费潜力。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

更多宏观研究干货，请关注钛媒体国际智库公众号；对话框输入【房地产报告】，可免费领取重磅报告《新政策、新形势：房地产前景展望及投资机会分析报告》全文。