(图源:视觉中国)

随着部分一二线城市楼市复苏以及政策环境改善,今年3月以来多个核心城市的土拍热度延续。

6月13日,成都进行了当月首场土地集中拍卖,推出8宗、共计约401亩地块。当日两场土拍报名企业达到112家,达到了历来土拍之最。且自今年3月22日首场土拍以来,成都累计已成功拍卖出42宗涉宅用地,总成交面积达2294亩,总成交额为405亿元。


(资料图片仅供参考)

当然,土拍火热的并不止成都,北京、杭州、苏州等地土拍热度亦不遑多让。据诸葛数据研究中心监测,2023年5月全国主要地级市土地成交549宗,土地出让金为2167.63亿元,环比上涨16.32%,同比上涨6.2%。

但分析人士指出,土拍热度回升与销售复苏情况基本一致,城市间分化明显,且城市内部分化加剧,仅核心区域的优势地块是“香饽饽”。

成都二批次宅地供应首轮拦金94亿元

成都最新的土拍延续高热度。

6月13日,成都举行了6月以来首次土拍,顺利成交8宗宅地,总成交面积达401亩,总成交规划建面为63万㎡,总成交金额为94亿元,平均溢价率为9.63%。

本次出让宗地多为中心城区核心地块,地块价值高,自5月挂网以来便引发高度关注,多房企有拿地意愿。

据统计,该次土拍共有112家企业报名,其中场次一共28家报名,场次二共84家报名。开发商包括了招商蛇口、中国铁建、建发、越秀、华润、华发、保利、锦江统建等央国企,也有新希望、龙湖、邦泰、明信、美的等民企入场,甚至不乏湖北清能、四川联投、西藏佳禾等稍显陌生的房企参与。报名企业达历来土拍之最,也侧面印证了这场土拍的高热度。

据悉,成都土拍采用“限价竞买+抽签竞得”的方式进行拍卖。此次8宗地起拍楼面价为7000-18000元/㎡,清水房限价为19500元/㎡-36000元/㎡。其中,有7宗地块溢价成交,6宗地块触顶成交,仅有一宗位于龙泉驿区老城区的34.18亩地块被明信以楼面价7000元/平方米的底价获得。

从地块来看,热度最高的当属锦江区金融城锦江片区29亩宗地,在价格触顶熔断后,共71家企业参与摇号抽签,最终由华润以楼面价20700元/㎡幸运抽中。

(6月13日成都土拍情况,来源:中指数据)

值得一提的是,中指数据显示,2023年成都的一批次土拍已顺利出让34宗涉宅地,总成交面积达1893亩,总成交规划建面为261万方,总成交金额达311亿元,平均溢价率9.92%。据二批次供地清单,7月底前拟出让64宗涉宅用地,6月13日即为第二批次的首次土拍。

钛媒体APP注意到,成都土拍的火热源自当地新房及二手房市场的“火爆”。

国家统计局数据显示,成都一二手销售价格同比增速持续领跑,2023年1-4月均排名全国第1。

(数据来源:国家统计局;贝壳研究院制图)

而根据贝壳研究院成都分院数据监测,2023年5月,成都二手住宅交易量环比下滑约2成,新房认购量环比下滑1成,但一二手单月同比均有上升。2023年过去仅5个月,一二手累计交易量已达2022年全年的六成左右。

中指研究院也分析指出,1-5月份成都商品住宅销供比为1.1,二手房市场连续3个月成交量超2万套,进入5月份淡季后市场仍保持了较好的韧性。房地产市场的稳健表现,支撑开发企业投资节奏,预计后续土拍中核心区域优质地块仍将吸引企业下场争抢。

西南财经大学经济学院教授刘璐向钛媒体APP表示,“从房价指数来看,成都的新房和二手房价格指数都保持了较长时间的上涨势头,体现出当地楼市较好的发展态势。”在其看来,一是城市基本面好,包括基础设施、产业结构、生态环境等,吸引了较多的新增人口,从而持续产生新的置业需求。二是成都楼市的均价相对一线城市和部分东部沿海城市而言,仍然处在相对较低的水平,因而性价比较为突出,对外来购房者较有吸引力。

土拍分化明显

事实上,不止成都,今年以来,部分一二线城市土拍热度也有所回升。

6月9日,杭州2023年第五批集中供地成功出让5宗地块,出让金总额为104.4亿元,成交楼面均价为26587元/平方米,平均溢价率为11.2%。在此次供应的5宗地块中,4宗封顶摇号,1宗底价成交。其中,江湾新城地块吸引了70家企业参与摇号,摇号难度再上新台阶。

此前的5月23日,杭州2023年第四批集中供地成功出让9宗地块,出让金总额为138亿元,成交楼面均价为18032元/平方米,平均溢价率为9.4%,其中三分之二的地块封顶摇号,整体热度较高。

同样在6月7日,苏州今年第二批9宗涉宅地块的竞价结果全部出炉,总出让面积27.8万平方米,起拍总价89.58亿元,成交价97.73亿元,溢价率9%。

无独有偶,6月14日下午,北京土拍市场再度引发夺地大战,海淀双新村003-1地块、海淀双新村004-1地块、顺义幸福西街6022、6023-1地块,共吸引80余家房企报名“围猎”。

“今年的土拍,分化比较严重。一是不同城市之间分化很大,目前火的主要是一线城市和部分二线城市;二是同一个城市内部分化也很大。”刘璐以成都和广州最近的土拍举例,土拍火爆的主要是城市核心区,而郊区(特别是远郊)就没有溢价率甚至流拍。

如是所言,6月13日刚刚进行第二批涉宅用地首场土拍的广州就呈现“冰火两重天”的景象。该次共挂牌5宗地块,其中番禺占了3宗,荔湾和从化各1宗。而根据拍卖结果,该次土拍共成交2宗地块,分别为番禺大道以西BC0613006地块(好又多地块)、番禺客运站北侧地块,且均竞价触顶进入摇号环节,成交总价分别约为12.9亿元、10.4亿元,溢价率均为15%。

而在以成都为代表的一二线城市核心区地价频繁触顶的同时,截至5月末,集中供地的22城中,济南、长春、无锡、郑州等城市则以底价成交为主。

整体而言,今年全国住宅用地成交仍呈缩量态势。中指研究院数据显示,2023年1-5月,TOP100企业拿地总额4290亿元,拿地规模同比下降8.4%。

核心城市核心地块“僧多粥少”

土拍市场的分化亦与当前房地产市场复苏不明朗有关。

国家统计局发布的最新70城房价数据显示,4月份,在70个大中城市中,新房和二手房销售价格环比上涨的城市分别有62个和36个,比3月份分别减少2个和21个。这意味着,房地产市场在经历了一季度的强复苏之后,4月份复苏动能开始减弱。

中指研究院的数据也表明市场在迅速转弱。《2023年1-5月中国房地产企业销售业绩排行榜》数据显示,今年1-5月,TOP100房企销售总额为29661.0亿元,同比增长8.4%,但增幅相比上月下降4.4个百分点。TOP100房企销售额,经季节调整后5月环比下降18.8%,大幅下降。

从阵营来看,头部企业销售保持韧性,尾部企业同比下降。2023年1-5月,TOP10房企、 TOP11-30房企销售额平均同比分别增长16.4%、13.1%,TOP31-50房企、 TOP51-100房企销售额平均同比分别下降2.8%、6.9%。

从企业性质来看,央国企销售增速较高。TOP50企业中,央国企销售额平均增长71%,混合所有、民企销售额平均分别增长23.3%、20.1%,违约民企下降33.1%。另外,典型房企1-5月销售额增速TOP20企业中,央国企数量占比85%,央国企聚焦高能级城市和城市群布局,拥有品牌优势,本轮调整期内,保持了较高的销售韧性,销售恢复较快。

(2021年-2013年1-5月TOP100房企累计销售额及增速情况,来源:中指数据)

贝壳研究院成都分院院长付跃华也向钛媒体APP表示,“从二手看,市场表现并不是太理想,市场处在探底的过程中,5月负面太多,多少有情绪面的影响。6月延续下滑的趋势未见明显改观,后续会体现在新房市场。”

销售市场的分化导致土地市场的分化加剧,优势地区的优质地块成了房企投资侧重点。付跃华表示,对开发商来讲,也算是最优解。

易居企业集团CEO丁祖昱也指出,进入5月后,整体市场销售不断走弱,房企现金流并未得到明显改善,投资策略也是选择收敛、聚焦核心城市。因此,未来土地市场仍将延续近期“局部火热、整体偏冷”的格局,核心城市的核心地块依旧会“僧多粥少”。(本文首发于钛媒体APP,作者|苏启桃)

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