没人报名,没人出价。

5月27日,位于武汉市江汉区王家墩地区原空军汉口机场内14A地块土地使用权,评估价7折起拍,仍然流拍。此地块为*ST泛海(000046.SZ,全称泛海控股股份有限公司)控股子公司武汉中央商务区股份有限公司拥有,这是该公司武汉多个流拍地块中的一宗。

今日收盘,*ST泛海股价为0.97元,这已是该公司连续12个交易日股价低于1元。按深交所相关规定,若*ST泛海股票收盘价连续20个交易日低于1元,将被终止上市。


(资料图)

更早之前的5月5日,由于2022年归属净资产为-54.62亿元,且2020-2022年连亏3年,累计亏损超百亿元,并被会计师事务所出具保留意见审计报告,因公司持续经营能力存在不确定性,泛海被深交所实施退市和其他风险警示,股票因此披星戴帽。

*ST泛海困局越陷越深了?

多个地块10余年未动工

此次泛海武汉公司拍卖的地块,是武汉中央商务区核心地块,位于平安银行大厦正对面,2007年拿地,2013年获得建设用地规划许可证。土地使用权面积8726.24平方米,用途为商务办公用地,整体评估价5.85亿元,起拍价4.1亿元。

5月28日,支点财经记者在现场看到该地块无任何建筑物,地上只有部分临时工棚,大部分场地主要被用作临时停车场。也就是说,拿地至今16年,项目基本没动工。

现场一名工作人员告诉支点财经记者,临时工棚被用作泛海武汉公司另一项目的项目部。

泛海位于武汉中央商务区的14A地块现状(支点财经记者 向阳 摄)

与该地块仅一条马路之隔的一块原空军汉口机场内土地,今年3月也流拍了,土地使用权同样归属于泛海武汉公司。这一地块也于2007年获得,土地使用权面积22372.6平方米,用途为公共设施、街巷、科教和城镇住宅用地,整体评估价为5.57亿元。一拍设定起拍价3.9亿元,但自行撤拍,二拍起拍价为3.12亿元,无人报名和出价。

5月28日,支点财经记者在现场看到的情况与14A地块一样,部分场地被用作临时停车场,一片临时工棚主要被租赁给某路桥单位使用。

泛海位于武汉中央商务区的另一地块现状(支点财经记者 向阳 摄)

多位业内人士接受支点财经记者采访时表示,泛海武汉公司多个地块流拍,主要与市场需求、地块位置、土地性质、开发潜力、起拍价等因素有关。

支点财经记者致电上述2个地块的拍卖联系人,被告知第一个地块6月会进行二拍,第二个地块暂未定再次拍卖时间,但预计价格都会比之前的起拍价低。

值得关注的是,位于武汉中央商务区的甲级写字楼泛海时代中心债权标的,正在招募意向竞拍人。该债权标的为18.9亿元,招募时间为2023年5月8日至10月31日,目前已有1名意向人。

武汉市城乡建设局官网信息显示,泛海时代中心规划建设4栋办公楼及商业综合体,于2016年取得施工许可证,同年开工建设,原计划竣工时间为2021年1月。

支点财经记者2021年5月实地探访时,其中2栋楼已经交付使用,另2栋楼主体结构已完成,但玻璃幕墙施工至约一半。而今两年过去,施工基本无进展。

泛海时代中心两年前状况及现状(支点财经记者 向阳 摄)

金融业务爆雷拖累地产

截至今年一季度,泛海负债合计1025亿元,资产负债率首超100%,已经资不抵债。同时,经营活动产生的现金流量净额为-0.97亿元,资金流动性紧张。同期业绩继续下滑,实现营业收入17.12亿元,归属净利润-13.08亿元,扣非净利润-4.53亿元,同比下滑均超25%。

数据来源:支点财经根据Choice数据整理

泛海走到如今的局面,与其从房地产转向金融业不无关系。2014年,以房地产起家的泛海启动转型,耗资超百亿元相继收购民生证券、亚太财险、民生信托等金融公司控股权。截至2022年底,商誉余额合计超35亿元。

事与愿违,寄予厚望的金融业务收入始终不及房地产业务收入。以2022年为例,两项收入分别为59.3亿元和71.1亿元。

其间,以民生信托为代表的金融业务爆雷,让泛海本已困难的经营状况雪上加霜。公开信息显示,民生信托因涉及多起营业信托纠纷案件,预计需承担赔偿责任的信托项目规模余额达到291.53亿元。

如果没有金融业务影响,泛海房地产业务或许不会有如今的危机。

泛海早年在北京、上海、深圳等一线城市核心地段成功开发多个项目,2002年成立武汉公司,房地产开发主阵地转至武汉,2007年拿地后正式承担武汉中央商务区2.67平方公里核心地段开发。规划项目除前文提及的甲级写字楼泛海时代中心外,还有5A级商务综合体武汉中心大厦(至今内部工程未完工)、超大型综合体武汉世贸中心及多个住宅项目。

截至目前,在武汉中央商务区项目上,泛海已建成泛海国际SOHO城、泛海城市广场、泛海国际创业中心等多个商业项目,以及约十个住宅项目,累计为其贡献收入超500亿元。

泛海披露的信息显示,武汉中央商务区规划总建筑面积为414.29万平方米,截至2022年底,剩余未开发规划建筑面积有246.41万平方米。这意味着,十年多时间里,泛海仅仅完成规划建筑面积的四成。

泛海在武汉中央商务区的酒店项目两年前状况及现状(支点财经记者 向阳 摄)

卖资产,引战投,自救尚需努力

如今房地产业务发展受困,相比因流拍不断降价再拍卖,泛海更愿意协商拍卖和主动转让,让项目相对有个好售价,以进行自救。

2022年9月,紧邻上述两个流拍地块的原空军汉口机场内14F、26A地块土地使用权及其对应地下隐蔽工程,一拍时就经过议价以33.95亿元被武汉信创房地产开发有限公司拍下。天眼查信息显示,股权穿透后,竞拍公司是信达地产(600657.SH)控股企业。

信达地产给出的议价颇具诚意。根据评估公司报告,该地块整体评估价31.23亿元,而成交价多给了2.72亿元。支点财经记者现场看到,该地块已经围挡施工,数台挖掘机和吊机正在内场工作,项目推广名为时代央著。业内人士透露,该项目即将预售。

自2021年以来,泛海已出售位于武汉中央商务区的武汉泛海创业中心、武汉喜来登酒店及附属资产、宗地1、宗地20等多个房地产项目。同时,还出售了民生证券、民生信托等金融资产相应股权,累计获得资金超百亿元。

即便如此,今年4月,泛海债权人仍向法院申请对其进行重整及预重整,随后法院决定对其启动预重整。如今,能否重组成功还不得而知。

泛海表示,今年将努力促成解决公司债务风险的整体方案,系统性化解债务风险,主要做法包括努力寻找引入战略投资者,加快存量资产抵债及处置步伐等。

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