海珠新城悦湖玺实景图，销售中心正在改造。吕颖雅/摄

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吕颖雅/发自广州

广州率先官宣执行“认房不认贷”政策后，不少楼盘过去一周屡传销售喜报，但也有楼盘现场门可罗雀。

日前走访位于海珠区的珠光·海珠新城发现，项目销售中心正在进行改造，正门紧闭，穿过后门来到销售中心，仅有两个销售在现场站岗，与该项目庞大的体量并不相符。

“1栋、2栋、3栋、4栋、9栋共计903套房源已全部售罄。”项目销售人员表示，为了庆祝开盘一周年，海珠新城推出了60套房源，额外95折优惠，价格6.18万元/平方米起。目前主推的6栋，户型包括110平方米的三房，130和140平方米的四房，均价6.8万元/平方米，最便宜是5楼以下的110和130平方米单位，价格6.18万元/平方米，如果是中间楼层大概6.4万~6.5万元/平方米。此外，项目即将加推7栋新品，140平方米的四房售价7万~7.4万元/平方米。

但根据阳光家缘数据，声称“售罄”的这5栋楼宇目前只网签了400套单位，还有503套待售。如果将在售的这5栋和第6栋计算在内，整个项目网签了495套，去化率仅为39%。

海珠新城悦湖玺网签数据。来源：阳光家缘

为何数据差距这么大？

有业内人士透露，这种反差主要是由于海珠新城在取证前进行了多轮内部员工认购，最便宜的时候3.8万元/平方米就能买到，后面买的价格都在4万~6万元/平方米，这批房源一直在和正常销售的房源竞争。

一位中介机构人士表示，之前有不少海珠新城的内转房和工抵房是通过他们放盘的，集中在1~3栋，毛坯价格5.8万元/平方米。然而，最近这些房源已经停止了交易，因为不能网签，楼盘现场的销售人员也已经撤离，具体原因尚不清楚。

“内转房靠近马路，价格优势不大，一些购房者对这些房源不信任，导致难以转手出售。”一位接近珠光集团的人士则透露，年初时，珠光还允许员工申请退房，但至今仍有员工的房款未到账，一直处于拖欠状态。

有看过海珠新城的购房者表示，项目3梯6户设计，楼距很近，几乎每个户型都能直视别人的房间，舒适度打了折扣。另外这块地处于海珠新城的边缘位置，不靠近地铁，离珠江也有一段距离，总体来说卖点并不明显。而最吸引人的是其想象空间，但如今民企频繁暴雷，这样宏伟的蓝图最终能兑现多少，让人心里没有底。

另一方面，销售情况未如理想和市场密切相关。项目在去年开盘前吹风8万元/平方米，实际开盘约7万~8万元/平方米，后续由于销售不理想，价格一直在6万~7万元/平方米徘徊。

价格不断往下走，也反映了海珠区改善型楼盘的竞争在不断加剧。可以说，整个海珠区都在争夺“改善型”购房者的青睐。除了一些专注于大平层的豪宅项目，大多数楼盘主打110~140平方米的改善型产品， 那么最终的差异化竞争只能体现在谁的价格更加“实惠”。

例如，在海珠新城4公里外的保利湖光悦色，在产品和圈层上更加纯粹，按照保利快节奏的打法，在去年开盘和今年“小阳春”热销后，也有点后继乏力，目前去化率为80%。距离5公里的中国铁建西派粤府更显低调，户型和景观资源更优，但仍然无法摆脱市场低迷的困境。还有一些位置更为优越的项目，如广纸板块的中海“四子”和新近上市的越秀珠实城发·江湾·和樾，都在以“诚意价”来促销。

"竞争激烈是一方面，现在的市场环境，购房者更倾向于选择保利、中海、越秀等央企国企的项目。大家都担心民企的项目会烂尾，这增加了海珠新城的销售压力。" 上述业内人士透露。

而二手房方面，根据贝壳APP显示，毗邻的罗马家园近半年二手成交价为4.4万~4.8万元/平方米。一路之隔一线望江的珠江御景湾，由于户型相对更大，单价亦相当。

海珠新城沙盘。吕颖雅/摄

时间回溯到2001年，这一年，沥滘旧村成为了广州市的旧改试点村，但收效甚微；2011年又与珠光集团签订了改造合作合同；直到2018年5月，全村表决通过了《沥滘城中村改造房屋补偿安置方案》，海珠新城这一雄伟蓝图才正式启动。

作为市中心最大的旧改项目，海珠新城规划总用地高达151.42公顷，建设总量436万平方米，相当于2/3个珠江新城的面积，共分为70多个地块进行开发，将打造科技创新文化展示、科创商务、文化创意、品质宜居四大片区。

海珠新城规划用地进展。吕颖雅/摄

根据项目现场展示，目前有14个地块正在建设，主要包括教育用地、住宅用地（复建区和融资区）和商业设施用地。

其中，学校教育地块68#、69#、78#已平整并即将开工建设。今年6月，沥滘珠光·海珠新城教育片区学校建设启动仪式”举行。根据规划，片区将建设1所完全中学、1所九年一贯制学校、2所小学、6所幼儿园，国家督学、清华附中原校长王殿军将会担任这四所学校（暂名为清澜学校、清泽小学、清荷小学及包括初中和高中的清岭中学）的总校长。

而融资区部分，销售人员表示虽然有一些地块已经动工，但目前只有14#地块，即悦湖玺组团在售。其他组团尚无明确的推进时间表。此外，除了一些景观资源较好的地块可能会推出大平层产品外，其他地块的产品信息尚不清楚。

总面积超过225万平方米的商业区域包括办公楼、商业设施、公寓和酒店等，目前也只有7#地块（复建商业）、58#地块（复建商业/商业设施）和71#地块（公建配套/环境设施）已集中拆卸动工。而根据规划蓝图，海珠新城将形成“一轴、二廊、五中心”的空间结构，由创新湾之门、古村文化遗址保护区、中央核心商务区、滨水岸线商务区和东部片区组成。

根据公开资料显示，今年7月初，沥滘村旧改已经举行了第一批复建房摇珠分房活动，涉及25#、27#、34#地块，总共有17个户型1522套复建房住宅，户型面积46.41~146.81平方米。此外，已有11个复建住宅地块在紧锣密鼓加快开发进度，2#、3#、21#、22#地块均已开工建设。

根据珠光集团规划，预计到今年年底达成全村完成签约的目标，未来4年将陆续分批进行复建房的交付。到2028年交给广州一个全新的沥滘，一个未来的城市形象地标、生态地标与文化地标，将沥滘打造成大湾区的名片项目。

然而，从目前的进展来看，从规划愿景转向现实仍然有很长的路要走，5年时间恐怕过于乐观。