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本轮地产需求端政策的利好方向大体上明确，后续等待落地。2023年7月住建部提出要“进一步落实”各类政策的倡议暗示需求端优化政策有望出台。我们总结发现，各地落实的政策主要有部分地区贷款额度上浮、提升公积金提取限额、缩小限售限购范围，降低首付比例，针对不同条件的人群提供更多购房补贴并在以上基础上提高贷款额度，降低购房难度。展望未来，有望持续推动的地产支持政策主要有：①降低首付比例②放松限购要求，③换购住房税费减免+全面落实“认房不认贷”，④调降房贷利率。

本轮政策效果如何，我们进行了大致估算：

降低首付比例带来的商品房销售增量，悲观假设为6500万平，中性假设11000万平，乐观假设15000万平。

放开限购政策中的社保年限要求带来的商品房销售增量，悲观假设为1800万平，中性假设3000万平，乐观假设4100万平。其中，中性情形下，假设满足购房门槛的人口增量中，50%打算购置房产。

换购住房税费减免+全面落实“认房不认贷”，带动的额外商品房销售理论上能有2000、3000、4000万平。其中，中性情形下，假设“认房不认贷”能额外拉动15%的置换需求。

调降房贷利率对地产销售的直接影响或有限，但有望释放4000亿元左右的居民支出流向消费等领域。

如果政策密集落地，并在半年内充分反映，我们估算一揽子地产优化政策预计拉动17000万平商品房销售，有望提振销售增速由负转正，直接拉动GDP 0.5个百分点，间接拉动GDP0.3个百分点。悲观、乐观情形下，预计分别拉动10300、23100万平商品房销售（注：上述各类政策的受用人群可能有重叠关系，例如降低首付比例中的测算中不好估计实际具有房票的居民户数，可能跟放松限购中的相关测算存在交叉重叠关系，导致最终测算结果存在高估的可能）。

房住不炒的导向下，需求端政策优化的核心仍是“房住不炒”，未来关注点应放在房地产新发展模式的推进。由于因城施策调控的惯性，以及房价过快上涨的红线制约，预计本轮地产政策在执行角度依然是有弹性的差异化，很难出现房地产行业“一刀切”的政策落实。因此，对于需求端政策的效果我们认为需要谨慎观察。更需要关注的是以保障和长租为代表的房地产新发展模式的推进。

风险提示：政策落地不及预期，估算具有误差。

（文章来源：国泰君安证券研究）