3月1日,住建部发布的《民用建筑通用规范》(以下简称《规范》)正式实施。根据《规范》3.1.1条,建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。也就是说,不止外围建筑墙体,包括外墙面抹灰,装饰面、装饰性幕墙等外墙围护都要计入建筑面积。很多网友认为,新规实施后,房屋建筑面积(由公摊面积和套内面积组成)会比旧规实施时期增加,从而导致以同一价位购买的房子公摊面积增加,购房者得房率降低。

还有建筑设计从业者进行过测算,一般来说,目前楼市主流产品的外墙面层厚度在20毫米左右。如果在一个总建筑面积为10万平方米的小区,建筑面积大约增加500平方米,假设有1000户,则每户多出0.5平方米。

虽说单看面积并不算多大,但考虑到如今动辄上万的房价,公摊也是一笔不少的支出。那么,《民用建筑通用规范》的实施对于房屋公摊到底有何影响?公摊面积应该如何计算?当将“公摊”概念传入内地的香港已经取消公摊模式后,内地的公摊规定在未来也会被废除吗?


(相关资料图)

新规不会增加公摊面积

新规实施后会增加公摊面积、对购房者的购房成本产生影响吗?答案是不会。

在“外墙面层计入建筑面积”登上热搜引发争议后不久,住建部对媒体回应,《民用建筑通用规范》会增加公摊面积的说法是误读。

事实上,这项新规主要针对的是建筑设计和工程的标准化规定。至于购房人房产证上的建筑面积以及购房成本大小,要根据房产测绘部门出具的测绘报告来衡量。所谓的测绘报告,是根据各地发布的《房产面积测算规范》出具的,而不是《民用建筑通用规范》。

目前国内各地的《房产面积测算规范》并不统一,区别主要在于镶贴块料面层、装饰性的幕墙、垛、勒脚等是否计入建筑面积。因此,3月1日正式实施的《民用建筑通用规范》并不会影响到公摊面积的增减,也不会影响到大家的购房成本问题。

退一步讲,如果未来有购房者所在地的《房产面积测算规范》调整为与《民用建筑通用规范》保持一致,也无需太过恐慌。因为从实际情况来看,普通住宅的主体外墙面一般不会有太多的装饰装修,厚度不大,因此影响较小;不过对于装饰装修较多的商业楼来说,它们一般会采用较多装饰性幕墙,因此一旦外墙面层计入建筑面积,那额外增加的建筑面积会不少,影响也比较大。

有专家认为,新规的实施其实是鼓励开发商不使用玻璃幕墙这种高耗能、光污染大的建材。另外从建筑全生命周期管理角度来说,如果外墙计入房屋面积的话,那么业主购房成本增加,开发商对这部分的投入也会增加,有利于提升房屋的生命质量。

“公摊”的坑要如何填?

回顾这场围绕新规引发的舆论,不难发现公众讨论的焦点都在公摊面积上。有网友甚至写了段子调侃“买房第一年80平;买房第二年81平,因为外墙算入了公摊;买房第三年100平,因为绿化算入了公摊;买房第三年130平,因为地下车库算入了公摊;买房第四年250平,因为周边马路也算进了公摊……”还有人提出质疑“为何房子面积不按套内面积算,价钱都叠加在能使用的面积上多直观”。可以看出,一项“外墙面层计入建筑面积”的新规变动之所以让舆论喧嚣,无外乎天下苦“公摊”久矣。

所谓公摊,指的是公摊建筑面积,即由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积,包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

公摊这一概念最早由香港传入内地,后经过国家1995年出台《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和2001年制定的《商品房销售管理办法》被明确规定下来。经过二十多年的实践,公摊逐渐暴露出越来越多的问题。

首先,公摊面积的计算成为业主与开发商最常发生纠纷的地方。因为目前公摊面积多大是由开发商把控的,各地没有统一标准和规范,无论用什么方式来计算房价,公摊面积对购房者来说都是一笔糊涂账。而在商品房预售制下,公摊面积的不透明会让消费者的购房体验变成了“开盲盒”,得房率是多是少全凭运气。

其次,房地产商往往利用公摊面积为工具误导和欺骗消费者。相对于宣传时承诺的“建筑面积”,到了收房时实际得房面积缩水近一半。就在3月9日,一则“业主购74平房屋套内仅40平”的新闻上了微博热搜。河北衡水一位购房者在收房时发现,所购买房屋的实际面积与合同中的建筑面积相差近半,因此要求退还房款,但房地产商却以公摊面积为由拒绝退款。此类案例俯拾皆是,可以说在目前的高额房价下,公摊面积成为了开发商最常用的“面积陷阱”。

最后,公摊面积还可能衍生出一系列不合理收费现象,比如取暖费、物业费都是按照公摊后的面积收费,长年累月算下来是一笔不小的费用。但在大多时候,开放商们往往只把公摊面积数据和物业费用分摊给了业主,而公摊面积所产生的收益(停车位、电梯广告、小区超市、会所等)却不见所踪。

在种种公摊“摊不明白”的糊涂账下,近些年社会上呼吁“取消公摊面积”的声音越来越多。值得注意的是,将公摊传入内地的香港早在2013年就废除了公摊模式,之后香港的新房销售都按照实用面积计算,如有违者将被罚款100万元—500万港元,判处3—7年监禁,存量房售卖时卖家也必须提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。

内地的公摊模式是否也应该被淘汰了呢?在笔者看来,虽然公摊模式有不少问题,但贸然取消公摊模式也不可操之过急,如果取消公摊面积,房价只按实用面计算,那开发商很可能会选择设计规范的最低共有建筑面积标准进行开发,楼盘的品质和基础设施完善程度无法得到保证,而减少的公摊面积还可能以房屋溢价的方式体现出来。

目前来看,可先从三方面改进,一是让公摊面积的计算规范透明,由主管部门统一约束商品房公摊面积比例和测算方式,并以第三方身份核准公摊面积,及时准确向购房者公开;二是强制开发商在商品房买卖合同中,对公摊面积和套内面积范围加以说明,确保购房人的知情权,厘清双方权责;三是既然住户为公摊面积付了费用,那么对于停车位、电梯广告等公摊面积带来的收益,也应该公开化,并提取一定比例用于小区建设。总的来说,公众呼吁取消“公摊面积”,本质是希望房价的计算方式透明规范,“所见即所得”,才能让大家买得放心,住得安心。(本文首发于钛媒体APP,仅代表个人观点,与平台无关)

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