中国处于什么样的位置,这一代人要见证什么样的时代?没有一个标准的定义,我认为,中国处在后发展时代、后工业化时代、后城市化时代。罗斯托的发展经济学理论认为,一个国家像飞机一样飞行,不可能永远高速发展,终有降落的过程,叫做软着陆,也可能是硬着陆。在着陆的过程中,高速增长的社会转到高质量发展的社会,生产型社会转向消费型社会。

这个着陆的过程,就是后发展时代。后发展时代是非常复杂和不确定性特别高的区间,此时此刻,中国就在面临着经济如何软着陆的问题。没有房地产保驾护航的情况下,中国经济如何软着陆?今天我们感受到了这种转型的阵痛。


(相关资料图)

中国的房地产和中国经济是一脉相承的,中国经济高速增长的时候,没有出现很高的通胀,靠中国制造业发展,这是所谓的黄金时代。每个时代都有一个巨大的里程碑事件,三条红线之后,进入目前的时代,也可以说是后房地产时代。

严峻的事实已经告诉我们,短期之内,中国经济离不开房地产行业创造内需。中国处在双循环发展格局,外循环靠出口,内循环靠房地产,房地产的重要性不言而喻。房地产创造了巨大需求,同样的一笔钱,大基建修建一个项目拉动的产业链,和房地产在社会中所带动的广博度和深度完全不一样,房地产带动的是整个产业链,甚至包括保洁和物业。房地产还是信用和货币的创造者,房地产有天然的抵押属性,银行非常愿意给房地产做抵押。即使出现不良率,也有合格的二级市场容易变现。

在中国城市化过程中,房地产还拥有更多的属性,比如把城市看作是上市公司,买了这个城市的房地产,就是这个城市的股东,城市房价的上涨相当于股价上涨,城市的公共服务、发展前景都非常重要。

现在处于转型的阵痛期,想去房地产化或者不过度地依赖房地产,可能比我们想象的要难,或者说,对房地产可能需要漫长的告别。

地方政府建设、投资和服务运营城市,都建立在卖地发债的基础上。银行的资产负债表上,有三分之一甚至二分之一都靠房地产创造,如果去房地产,银行的资产端缺口谁来补,还有什么资产可以进入银行负债表?

过去,房地产起到了保障作用,老百姓需要钱的时候可以卖房子,现在这一保障作用变了,而且资产负债表的衰退或者破碎,需要储存更多钱来替代房地产原有的保障作用。现在,储蓄高,少有人敢消费和投资。

房地产的未来是比较明确的。中国式现代化的语境中,首要的是高质量发展,一定要摆脱对房地产的过度依赖,这是世界上其他国家给我们的经验和教训,但在中国式现代化的图景中,房地产依然是国计民生行业,稳地产就是稳中国经济。

我认为,房地产已经到了窗口期,如果不立即、快速及时地激活房地产,之后的成本会越来越高。美国的银行危机48小时基本解决了,后面基本没有什么成本。

中央需要发挥统筹作用。要成立维稳资金,快速地处理问题。抓住机会推动房地产市场的改革,危机倒逼的改革是中国改革开放重要的力量。除了北京和上海需要限制,一二线城市应借此机会放松限制性政策。三、四线城市的压力非常大,需要真金白银的棚改。

在舆论上,我们也要为房地产正名,不要把这个国计民生行业“妖魔化”。不要浪费任何一次危机,促进各项政策的改革。看似是房地产的问题,实际是税制、财税的问题。还要加快推进保障性住房、金融创新和个人破产制度,美国的经济为什么在危机时没像日本那样失去了30年?就是因为破产制度,许多人可以从头再来,这是英美法系和大陆法系的区别。总而言之,房地产对中国非常重要,但是处于后发展时代,很多东西都需要再思考,我相信没有阵痛就没有改革,有了阵痛才会改革。在中国式现代化的引领下,中国的房地产最终还是会走向高质量发展的道路。

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