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商业地产迎来重大利好!

3月24日,证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》(以下简称《通知》);同日,国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》。

两个文件同时提出,研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

这也意味着,此次《通知》将不动产投资信托基金(REITs)项目的申报首次涵盖了商业地产领域,百货商场、购物中心、农贸市场也能发REITs。这对于商业地产而言意义重大。

不过,《通知》同时指出,项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体,不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求,不得为商品住宅开发项目变相融资。

来源:证监会官网

商业地产再迎重大利好

根据2020年7月发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》,酒店、商场、写字楼、公寓、商品住宅等房地产项目未曾纳入REITs试点。

而此次《通知》提出,优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

对此,易居研究院研究总监严跃进表示,“此次政策最大的亮点在于,过去提及REITs是从盘活存量资产的角度进行的,而此次立足点有变化,即是从提振消费的角度入手的。这也是我们理解商业地产REITs创新所需要关注的地方。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,“发改委支持商业地产REITS是在当前支持消费,扩大内需的大战略的背景下出台的,比如提到的商场、百货商场、农贸市场等都是与消费息息相关的,这些商业地产具有稳定的现金流,可以通过REITs的方式来提供增量的资金支持。”

据统计,自公募REITs出台后,全国工业物流的成交从2021年的约260亿元升至2022年的约470亿元。相反,此前未纳入可发行范围的商业项目经历三年疫情,从2021年全国的约530亿元成交额,跌至2022年的仅112亿元成交。

戴德梁行指出,消费基础设施REITs的推出进一步丰富了公募REITs底层资产类型,为中国REITs市场扩容注入了新动能,也为众多优质的持有型消费基础设施对接资本市场提供了新方向,是继物流、商务园区、工业园及保障性租赁住房后,正式宣布支持消费基础设施。

“消费基础设施REITs的放开,为独立商业运营商优质零售物业的退出提供了新路径,市场流动性得到增加,加之不动产私募投资基金试点的展开,未来零售赛道相信会吸引更多投资人的关注。”

同时,《通知》也对REITs项目的收益水平提出明确要求。根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况,合理把握项目收益水平。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目,基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于5%;非特许经营权、经营收益权类项目,预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式,努力提高项目收益水平,达到项目发行要求。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示,“推进REITs常态化发行,将能充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用。”

值得注意的是,近期不少企业在财报中也提及有关REITs的布局与发展。3月21日,招商蛇口(001979)在2022年度业绩发布会暨投资者交流会上表示,在REITs方面公司应该是行业里较先实现盈利的,公司8800亿元的资产里有1200亿元为资产经营类资产。“未来会持续推出REITs资产交易,形成常态化运营。”

鼓励更多保租房REITs发行

自去年保障性租赁住房纳入公募REITs后,也成为新的风口。

此次《通知》指出,要落实中央“房住不炒”要求,充分考虑保障性租赁住房的保障属性,鼓励更多保障性租赁住房REITs发行,首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目,当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元,可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

2022年8月,华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT首批3只保障性租赁住房REITs试点项目成功上市,年末,华夏华润有巢REITs发行上市,成为业内首单央企保障性租赁住房REITs。短短半年时间内,保障性租赁住房REITs从无到有,上市只数已经迅速扩容至4只。

今年开年,保障性租赁住房REITs又跑出发展“加速度”。1月10日,北京市昌平保障房建设投资管理有限公司发布公募REITs专业服务团队选聘项目招标公告,项目资金来源为自筹资金399万元,又将保障性租赁住房REITs拉进市场“聚光灯”之下。

公开信息显示,目前已有十余个省市的保障房项目正在筹备,未来,保障性租赁住房REITs有望成为公募REITs的一个重要底层资产来源。

中指研究院企业研究总监刘水表示,“鼓励保障性租赁住房REITs发行,将助力保租房更快发展。”

值得一提的是,此前上海城投控股(600649)股份有限公司(以下简称城投控股)就公告开展保障性租赁住房公募REITs项目申报发行工作。今年1月4日,城投控股召开第十届董事会第二十九次会议,审议通过了《关于开展保障性租赁住房公募REITs项目申报发行工作的议案》,董事会同意公司开展公开募集保障性租赁住房-基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的申报发行工作。

中金公司研报显示,目前重点大中城市已陆续出台保租房认定标准,在框架上具备较强的一致性,比如在面积标准、租金标准、运营标准、准入标准等领域都存在许多共同要求。保租房REITs的中短期扩容路径比较清晰,更多城市将以人才公寓和公租房的形式来参与发行。除集中式的保租房产品外,分散式的产品有望陆续上市。

(每经房产整合自中国基金报、券商中国、界面新闻、新京报等)

封面图片来源:视觉中国(000681)-G111332455580

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