在房地产业屡屡传来债务危机之际,也有民营房企提前还债,为行业发展释放出积极信号。

8月14日,市场消息称,龙湖集团已将17亿元款项拨入18龙湖04债券兑付专户,目前龙湖年内境内到期债务仅余11月到期的1.19亿元。

公开资料显示,龙湖在今年7月底到8月中旬,连续兑付5笔境内债,合计规模达到83.7亿元。境外债方面,龙湖近期新获得一笔5年期、31亿港元的银团贷款,同时按计划有序提前归还海外债务,预计2024年1月到期的153亿港币银团贷款,目前已提前偿还72亿港币,其计划在年内全部提前偿还。


【资料图】

此次提前还债并非龙湖首次。据统计,2022年10-11月,龙湖曾3次提前偿还部分银团贷款及优先票据。

连续7年居“三道红线”绿档

龙湖称,严控负债额的同时持续优化负债结构,坚持控制短债比及外债占比。

2022年,龙湖将一年到期的短期债务占比压降到9.9%,1-3年及3年以上的债务比例分别43%、47%,债务以长期为主。截至2022年末,龙湖集团在手现金为726.2亿元,现金短债比为3.52倍,净负债率为58.1%,连续7年稳居“三道红线”绿档。

此外,2022年,龙湖平均借贷成本持续保持低位4.1%。

销售业绩集中在高能级城市项目

2023年1-7月,龙湖地产累计实现合同销售额为1101.2亿元,同比增长5.8%,中国房企销售排行榜第7名;合同销售面积达到659.4万方。

龙湖聚焦核心城市,公开数据显示,2022年,高能级城市销售占比达97%;分区域看,长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额占比分别为38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9%。

土储布局高能级的一、二线城市

和碧桂园相比,龙湖主要布局在一线及二线城市,一二线城市市场规模需求总量大,此轮楼市回撤幅度相对更小。

龙湖也在为下一周期发展做积极准备,其土地储备早已开始。据统计,截至7月底,龙湖已经累计获取了21宗地块,主要分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市,总建筑面积为217.8万方,权益地价达到176.5亿元。

经营模式:开发+运营+服务三大业务多元化发展

近2年,房地产需求收缩,商品房销售数据不乐观,房企拿地意愿低,土地市场降温;从房到地,都不好卖,房企纷纷探索新发展模式,加大力度发展运营业务和服务业务。

龙湖也在探索该发展路径,该公司管理层多次表示,经营性业务对公司起“稳压器”作用。此前在龙湖的股东大会上,CEO陈序平曾提到:“今年开始,我们将围绕全集团经营性现金流为主这个目标前进,未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长,而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。”

目前,龙湖已形成开发、运营及服务三大业务多元化发展。在地产开发以外,龙湖覆盖商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。

运营业务上,根据龙湖官方数据显示,龙湖商业不断深化在全国一二线核心城市的网格化布局,截至2022年末,龙湖商业已进入全国32座城市,累计开业运营的商场达76座,在手商场139座,租金收入达到94.3亿元,同比增16%;龙湖冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量,总开业房间数已达11.6万间,租金收入24.4亿元,同比增长9%,超2万房间纳入保障性租赁住房。

服务业务上,截至2022年末,龙湖智创生活实现收入总额137.5亿元(合并抵消前),综合毛利率达34.3%,物业在管面积3.2亿平米,保持着在管面积有质量增长,并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间,以及亮马河、都府堤等城市服务领域,印证了服务半径延伸的可能性。

龙湖2022年财报显示,服务业务在2022年为龙湖集团带来了181.5亿收入,相比2021年的129.8亿,增加了51.7亿,同比增幅40%;实现分部溢利52.6亿,相比2021年的26.4亿,多增了26.2亿利润,接近翻倍。

2023年前7月,龙湖经营性含税收入达到152.4亿元,同比增长10.1%,其中运营含税收入为77.5亿元,服务含税收入为74.9亿元。开发+运营+服务的模式,为公司提供了稳定的现金流。

龙湖为什么会释放提前还债的消息呢?

1、提前还债,可减少未来支付的利息成本,提高公司盈利能力。

2、优化财务结构,减少债务负担,降低未来偿债的风险。

3、提高公司的信誉和声誉,这种行为显示了公司的财务管理和偿债能力,有助于增强投资者和金融机构对龙湖的信任和支持。

4、行业信心的重构:经历两年的流动性波动,社会对房地产行业的信心已坠入低谷,一有风吹草动,都充斥着悲观解读的声音。但是,无论是销售的回暖、提前还款的动作,还是经营模式的探索,从龙湖等一些企业身上,是可以看到行业积极一面的。(本文首发于钛媒体APP,作者|王健)

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