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城市与区域治理研究院 苏志勇
在我国经济从高速增长向高质量发展转型的大背景下，数字经济以其高创新性、强渗透性、广覆盖性优势，正在成为中国经济高质量发展阶段的新引擎。
根据中国信息通信研究院数据，2022年我国数字经济规模已经达到50.2万亿元，同比名义增长10.3%，已连续11年显著高于同期GDP名义增速，数字经济占GDP比重相当于第二产业占国民经济的比重，达到41.5%。
从大数据、云计算、物联网到人工智能、区块链、元宇宙，数字技术正在潜移默化地渗透进各行各业，并深刻改变着行业生态和企业竞争格局。对于正处于转型发展关键时期的房地产和建筑业也不例外。众多头部房企和建筑业巨头早在数年前已经开始寻求数字化转型，通过数字技术与各产业链条、各种业务场景的融合，实现对企业产品、运营、管理、营销等方面的流程再造、资源整合及业务重构。
从信息化到数智化
我国的房地产数字化起步较晚，最初源于本世纪初以无纸化办公为目的的信息化建设，企业财务部门以无纸化记账取代手工记账。随着房企跨区域发展，对职能和管理效率提出了更高的要求，为了满足各职能部门之间的协同和衔接，部分头部房企率先开始以数字化系统为核心的大运营模式的探索，以营销管理、成本管理为主的ERP工具开始得到广泛应用。而在房地产经纪领域，随着互联网应用的普及，数字技术开始延伸至营销领域，出现了互联网房产交易平台, 头部房企和房产经纪开始进行核心业务线上化。
近年来房地产盈利模式开始发生深刻变革，“高杠杆、高负债、高周转”模式难以为继，降本增效成为房企生存发展的必然选择。在此背景下，有远见的头部房企开始以数字化底座为核心建立大运营系统，通过模块化搭建，实现“集团+区域+城市+项目”多级协同。
在建筑领域，数字建筑成为建筑业转型发展的重要方向。BIM技术、云计算、大数据、物联网、人工智能等信息技术，结合先进的精益建造理论方法，集成人员、流程、数据、技术和业务系统，实现建筑的全过程、全要素、全参与方的数字化、在线化、智能化，构建起项目、企业和产业的平台生态新体系。
在数字科技的推动下，越来越多的企业开始通过大数据对项目做出价值判断和投资决策；运用BIM技术重塑建筑设计，通过建筑机器人引领自动化变革；通过线上运营实现客户服务；通过VR/直播看房优化看房体验，开启了精准营销模式，降低获客成本；运用物联网技术实现智能家居到智慧社区的升级。总之，数字化技术已经渗透到房地产产业链整个链条，并深刻影响着行业生态和竞争格局。
房地产数字化转型
面临诸多挑战
总体来看，由于我国房地产数字化起步较晚，加之房地产业链条长、线下属性强等特点，我国房地产数字化仍处于初级阶段，仅部分头部房企和建筑业龙头涉足较深，大部分中小房企和建筑企业在数字化领域或处在浅层尝试阶段，或仍在延续传统的经营管理方式。据艾瑞咨询机构核算，2021年中国房地产数字化市场规模约100亿元，同比增长7.2%；预计到2024年该市场规模将增至116亿元，2021~2024年期间复合增长率为4.9%。无论是与房地产市场规模相比还是与金融、零售等行业数字化规模相比，房地产数字化市场规模都显得有些渺小，一方面反映出数字化对房地产行业渗透率较低，另一方面也反映出未来的市场空间巨大。
从客观条件分析，房地产行业存在链条长、涵盖主体多、业务流程复杂等特点，数字化转型难度较大。房地产行业涉及拿地、开发、设计、招采、建造、交付、运营、物业服务等多个链条，多业务系统烟囱式建设，数据标准不统一，信息化标准难度大，且缺乏统一的监控平台，数据壁垒难以打通，这些因素成为房地产数字化落地的现实困难。碧桂园原首席信息官徐斌曾经做过一个形象的比喻，他认为，当下房企的数字化转型，如同“飞机在飞行中换翅膀”，房企对原有信息系统的重构整合要在体量巨大的日常业务快速推进的同时去开展，一旦犯错，造成的风险巨大无比。
从主观条件分析，房企高层管理者对数字化转型缺乏足够认识，缺乏对未来的前瞻性考量。数字化转型需要长线建设，企业需要在业务流程、组织架构调整方面做大量工作，而且需要大量的资金和人力成本投入，而短期内降本增效的成果并不明显，这就造成大部分中小房企投资意愿不强。
整体来看，目前房地产企业的数字化转型呈两极分化状态，头部房企的数字化尝试开始较早且进程较快，与中小房企之间呈现断层差异。最主要原因中小房企本身营业压力较大，没有富余的精力及资金投入数字化建设，大部分中小房企处于传统作业方式向信息化迈进的过程中。由于头部房企对数字化认知程度高，且每年设置相关投入预算，对房地产行业的数字化转型起到趋势引领的作用。
房企数字化转型是必答题
房地产行业经历了近两年的深度调整，已经彻底告别了以往高负债、高杠杆、高周转模式，房地产从增量时代转向存量时代，从资本红利时代转向管理红利时代，市场环境、政策环境都发生了根本变化。外部环境的变化导致房地产企业利润空间不断被挤压，企业内部业务布局和组织架构也面临深度调整。在此背景下，房企只有在营销、运营、成本和风控等多个领域进行精细化管理，重塑企业竞争力，才能在激烈的竞争中守得一席之地。而数字化转型则是获取企业竞争力的核心利器，助力企业降本增效、模式创新、智能决策和业务增长。
通过数字化转型，房企可以实现对项目的全生命周期管理，从选址、设计、建造、销售、交付到运营维护，都可以通过数据采集、分析、优化和应用来提升效率和质量。例如，通过BIM技术，可以实现三维可视化的设计和施工协同，提高设计精度和施工质量，降低成本和风险；通过智能营销平台，可以实现对客户的精准画像和推荐，提高转化率和满意度；通过智慧社区平台，可以实现对物业的智能管理和服务，提高运营效率和用户体验。
通过数字化转型，可以实现对房地产产品和服务的创新升级，从单一的住宅开发向多元的综合开发转变，从传统的销售交易向全方位的服务运营转变，从线下的物理空间向线上线下融合的数字空间转变。例如，通过AR/VR技术，可以实现虚拟看房和体验，打破时间和空间的限制，增加用户参与度和黏性；通过物联网技术，可以实现对房屋设备和环境的智能控制和调节，提升用户舒适度和安全感。
通过数字化转型，可以实现对房地产行业的生态重构，从封闭的自我竞争向开放的协同合作转变，从被动的应对变化向主动的引领变化转变。例如，通过云计算技术可以实现对房地产行业的各个环节和参与者的云端连接和协作，打造开放的数字化生态圈，实现资源共享和价值共创；通过人工智能技术，可以实现对房地产行业的大数据分析和智能决策，预测市场趋势和用户需求，引领产品创新和服务变革。
长远来看，房地产企业赚快钱的“躺赢”时期已经一去不返，行业发展将逐步回归理性。数字化浪潮将深入改变行业生态和企业竞争格局。对于房企而言，主动拥抱数字化，先人一步实现数字化转型，将为企业在新的市场环境下占得先机。
